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12.27
Fri
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なんとなく物件が決まった時点で、ゲストハウス開業に関連するお役所へ事前確認。
自分で簡単な間取り図を作成して相談に伺いました。

まずは高松市役所、建築指導課へ。

質問)
用途変更をしない古い建築物の大幅なリノベーションに建築確認申請は必要ですか?

お答え)
増築を10㎡以上する場合、主要構造部(柱、梁、階段等)を半分以上変更する場合は申請の必要あり。
それ以外はいくら古くても、内部の間仕切り壁を触っても問題ないとのこと。

ちなみに、用途変更をする場合(住宅→旅館)は、
新たな用途で使用する面積が100㎡を超えれば建築確認申請が必要です。


続いて、保健所、環境衛生係へ。

保健所では、旅館営業許可申請についての説明を受け、
旅館業法施行条例に基づく簡易宿所営業の施設の構造設備基準について教えていただきました。
そこで、
質問)
構造設備基準条項に
   ・宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を満たすこと
   ・適当な数の洗面設備と便所を有すること
とありますが、適当な数とは何人に対して一つ必要なのでしょうか?

お答え)
あーーーのーーー・・・明確な基準はありません。
図面を見てこれなら大丈夫そうかな~とか、もうちょっと増やしたほうがいいんじゃないかなぁ
といった感じでして・・・すみません、ちゃんとした答えがなくて・・・

(私)えっ?!それって担当者の感覚で判断するんですか?
(担当者)まぁ、そうですねぇ、今までの経験や対応できそうかどうかで判断してまして・・・

だそうです。
すごくファジーだけどそれ、すごく助かるかも。
ちゃんと説明できれば色々と融通が利くってことだし。

でもこれは市によって色々のようです。
きっちり宿泊者の数によって数を決めている保健所もありますよ。
香川県、おおらかで良かった!


そして、消防局へ。

まず、どこの消防署へ行っていいのか分からなかったので、近くの一番大きな消防署へ。
消防署の中ってなかなか入る機会がないから、ちょっとドキドキ。
開業予定場所を伝えると、その地区の担当消防署へ行かないといけないそうです。

消防局での説明は、
建物の規模・宿泊者数によって消防設備の設置基準があること、
オープンまでに防火・防災管理講習を受講しなければならないこと、
について説明がありました。

消防設備は何がどれだけ必要かは、その地区を担当する専門の業者さんに見てもらって
誘導灯や消火器、非常用はしごなんかを設置したら、
その業者さんから消防署に『設置したよ』って連絡があるからそれでいいよ。
と言われたのですが・・・

それってさ、価格競争をすることがないってことだから
正味な値段って分からないし、色々癒着の問題とか天下り的なこととか、
どうなんかな・・・
って帰り道ブツブツ言ってたら、夫から『皆まで言ってはいけません』と言われました。
きっと色々、いろいろあるよね、、、


特に問題もなさそうだし、あとは工事費見積書を待つばかり、です。







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12.23
Mon
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高松での物件探しはネット中心。
一応、希望の場所あたりの物件を取り扱っている主な不動産屋さんへ
自己プロフィールと物件の条件について書いた紙を渡して何件かご挨拶に行ったものの、
低予算なうえにゲストハウスといった特殊な事情のお客さんは面倒くさいのか、
一向に連絡がくる気配がありません。

そんななか、立地条件、価格がぴったりな物件を見つけたので、見に行くことにしました。

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真ん中の白い建物、ビジネスホテルの居ぬきです。
これなら建物用途変更の手間は省けるし、消防設備の出費もなく安心。
でも築40年だけあって、さすがに中はボロボロ。
おまけに給湯施設や暖房は重油を使ったボイラー式なので、すべて交換が必要。
その工事にいくら必要なのかが分からないし、躯体に問題があるかもしれないので
不動産屋さんに工務店さんをご紹介いただき、一緒に立ち会ってもらうことにしました。

こちらの希望工事内容を伝えたところ、『大丈夫だと思いますよ』とのことだったので
工事の見積もりをお願いしました。

買っちゃうのか?この建物??

購入の前に役所へ行って色々確認に行かないと。
それに自宅も売ってしまわないと。

いろいろ身辺がバタついてきました。
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12.20
Fri
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失意と挫折の箱根から戻り、
『どーしよーかなー・・・』とモンモンと数日を過ごしたのですが、
気分転換に、以前から行きたいと思っていた高松のジョージナカシマ記念館へ行こうと思いました。

高松・・・ん?たかまつ?!

突然、ピカッと光るものが頭の中に舞い降りたような感じです。
そうだ、高松いいじゃん!

でも、今まで高松に何度か訪れているものの、果たしてゲストハウスの可能性はあるのか?
さっそく、ゲストハウス開業の条件に当てはめて調べてみました。


1)宿泊需要があるのに、ゲストハウスがない。
 『合格!』
  高松は四国を統括する国の出先機関が集まっているため驚くほどビジネスホテルの類が多い。
  なのにゲストハウスは1軒もないのです。(6月の時点では。現在1軒営業されています)

2)20~30歳代女性に人気のアート系観光スポットがある。
 『合格!』
  2010年と2013年に開催された瀬戸内国際芸術祭で瀬戸内の島巡りや直島を中心とした美術館
  を訪れる女子が急増。
  おまけに先のジョージナカシマ記念館やイサムノグチ美術館、丸亀の猪熊弦一郎現代美術館など。
  香川県知事が『アートの香川』を宣言しているだけあって、今後もアート系が拡大しそうです。

3)その土地ならではの名物料理がある。
  もちろん『合格!』
  香川と言えば讃岐うどん!
  うどんを食べるだけに旅行に来る人もいるくらいだし。
  私も香川に行ったら一日で3~4杯は食べてしまいます。

4)交通網が整備されている。
  こちらも『合格!』
  その昔、お若い方はご存じないでしょうが、四国へはフェリーで渡ったのですよ。
  不便だし時間かかるし、関西から近いのに四国は遠い存在でした。
  昭和63年に瀬戸大橋が開通し岡山から車でアクセスできるようなったけど、
  なんせ通行料がべらぼーに高かった。
  そして平成10年に明石海峡大橋が開通したことで神戸からのアクセスがグッと便利になったのですよ。
  今やJRや高速バスなど、車がなくても安く、そして早くでアクセス可能です。


高松は気候もいいし、台風や地震などの災害の心配も少ないし、
目の前には瀬戸内のほんわかしたかわいい島がいっぱいあって、
背後には(徳島だけど)西日本で一番高い剣山もある。
そして、日本で一番小さい県ってのがいい。
モヤモヤが一気に晴れて、光明が差し込んだ気分です。
早速物件探し。

とりあえず、気になった1件に問い合わせをして、早速見に行ってみることにしました。

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3階建てのRCの住宅です。
築30年ほどですが住宅として利用していただけあって中も外もきれいに維持されています。
部屋数も十分、屋上も広くていいのですが、
場所が中心地の商店街からちょっと離れていて、アクセスが悪い。
ゲストハウスをするなら断然、立地が重要。
駅からも近く商店街に近い賑やかな場所がいいな。

ということで、一旦保留とさせていただきました。

でも高松、30~40年ほど前に建てられた3~4階建てのRC建物がいっぱいあります。
物件探しとしても期待大です。

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12.18
Wed
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毎日のように物件を探していると、
今まで見つけることができなかったサイトを見つけられるようになったり、
問い合わせの電話だけでなんとなく物件の良し悪しが予測できたり、
ちょっとずつ、探し技みたいなものも上達してきます。

それにしても箱根は物件に動きがない。
なかなか思うような建物に出会えない中、ちょっとテンションの上がる物件が、
なんと『教会』跡地です。
問い合わせてみると、もう30年近くも使われていないんだとか。
RC造の教会本堂とその裏に木造の宿泊棟、広い庭で格安だったのです。
30年も放置ということはまず配管系は全部アウトだろうし、
そういった格安物件はなにか理由があるもんですが、
グーグルマップのストリートビューで見ても外観はきれいだし、
とりあえず一回見てみようということになりました。
今回はRC建物だし、自分では判断できないことも多いかも、と思い
物件の近くの一級建築士事務所に電話をして事情を説明し、
内見に立ち会っていただくことにしました。
(もちろん金額が発生しますが、RCは外見では分からないことが多いので)

その教会がこちら
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まさに教会。

チャーチチェアは残ってるかな?とか、十字架のあるカフェスペースって素敵よね、
なんて内見の日まで結構ワクワクと妄想が広がっていたのですが、
中に入ったとたん、テンションは一気に急降下しました。
結構覚悟はしていたものの、
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お・・・恐ろしい。
そしてカビ臭ーーーーーーい!
長年放置されたコンクリートにクラックが入り、
そこから雨水が浸透して内部崩壊&カビ地獄です。
(もし綺麗な状態なら、とっても素敵な造りの建物なんだけど)

一級建築士さんにお願いするまでもなかった。
近所なら先に見て、イケそうなら後日建築士さんにお願い、
となりますが、遠方だと用事を一気に済まさなければならない。
そういうところが遠方で物件を探すデメリットでもあります。

ちなみに別棟の木造宿泊棟も床が抜けそうな廃墟。

駅近の広くていい場所なのに売れ残っているのは、
教会部分の解体費にウン百万かかるからだそうです。

なるほどね。そりゃそうだよね。

そのほかにも、更地を買って新築したほうがいいんじゃないか?
ということで土地を何件か見に行ったり。
↓こちらは登山ケーブルカー駅横の土地
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左側の木がもじゃもじゃ生い茂っている土地。
ホームに直接出入りできそうでしょ。
でもそれだと莫大な費用が必要だし、そんなお金ないしね・・・

建築士さんに地元の不動産屋さんをご紹介いただき話を聞いてみることに。

箱根は商業利用できる場所が限られているので、
(別荘地などは協定でお商売をしてはいけない決まりがあるんだとか)
小さな宿泊施設ができるようなちょうどいい物件がなかなか出ないそうです。
また駅の近くでも空き家を目にするのですが、
土地柄なのか皆さん売りに出す方がとても少なく、
大抵空き家のまま相続する場合が多いそうです。

このまま、いつでるか分からない物件を待つだけってのもね。
とりあえず箱根は一旦保留、というか挫折。

もう一度場所の選定から見直すことにしました。


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12.17
Tue
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開業場所の条件から、候補地を選ぶのに結構な時間を費やしました。
行ったことある場所、ないとこ、色々ネットや本で調べ、
目星をつけた土地の不動産屋さんのサイトを見て建物の相場を調べ、
色々考えた末はじき出された候補地は、香川県高松市ではなく・・・
関東一の観光地 『箱根』 です。

箱根は、言わずと知れた一大温泉観光地、それに美術館やおいしいレストランもたくさん。
高級ホテルや名旅館、保養施設がごまんとあるにもかかわらず、
ゲストハウスは3軒ほど(私が開業したい場所には1軒もなし)
外国人観光客も多いことから開業場所の条件にぴったりです。

さて、不動産サイトを連日目が血走るほどチェックしても、
なかなかコレといったものもないのですが、
とりあえずちょっと気になる物件を見に行ってみることにしました。
これまた不動産屋さんへ問い合わすのもちょっとした緊張です。
なにせ、『ゲストハウスをしたいのですが・・・』というと
大抵皆さん『はぁ~・・・』とちょっと困ったようなお返事をされます。
それでも、勇気とやる気を振り絞り、
2013年5月 初めて箱根の物件を見に行くことになりました。

1件目
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右側の建物、木が邪魔ですが2階建ての割と大きい一軒家です。
主要な駅から近く、広い道路から幅員1mほどの野道に入り50mほど
森を分け入った場所に建ってます。
建物の周りはすべて森です。
ここでお値段800万円。築30年ほどだったと思います。

【良い点】
 ・駅から近く、広い道路に出ればお店やコンビニ、日帰り温泉施設がある。
 ・木々に囲まれていて、静か。
 ・建物の老朽化もあまり目立たず、規模も宿泊スペースをとる十分な広さがある。

【良くない点】
 ・車が入れない(工事をするにも工事車両が近くまで来れないので、工事費が割高になる)
 ・広い道路までは森なので、夜出歩いて帰ってくるとかなり怖い
 ・土地境界線がはっきりしておらず(家を建てるときあやふやのまま建てちゃったらしい)
  購入するなら調査に3ヶ月ほど、調査費も結構必要とのこと。


うーーーん・・・
周りが森って結構オモシロいんだけど、なんかピンと来ない。

直感ってすごく重要な気がします。
たぶん『コレですよ』って建物に出会ったら、ピンと来る気がするんです。
この家に入っても、受け入れられた気がしませんでした。
きっと家も『あなたとは相性が良くないですよ』と言っているような気がしたんです。
ってことであえなく却下。

次の物件
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一番奥の建物ですが・・・
まったくピンと来ず、で却下。
横が広大な畑で眺めは良かったんですけど。


もう1軒見に行きましたが、そちらは立地条件が悪くて却下。

物件探し、そうやすやすとは進みません。


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12.13
Fri
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ゲストハウスを始めよう!と決意してから、

『さて、どこで開業しようか』

まずはそこからです。

私は生まれも育ちも兵庫県なので、京都、大阪、神戸あたりで開業するのが順当なところ。
でも日本一の観光地「京都」や日本第二の大都市「大阪」はすでにゲストハウス飽和状態。
それだけ外国人観光客も多く、日本人でも利用者が多い土地柄ではあるのですが、
どうせならゲストハウス未開の地で、皆さんが「ここにあったらいいのに」と
思っていただけるような場所で開業したい。

では神戸は?
現在神戸中心部でゲストハウスは1件だけ。
どうしてこんなに少ないの?
「これはいい!」とばかりに調べ始めましたが、少ない理由はすぐに分かりました。
土地が高いっ!高すぎる!!
神戸でお商売をしている方を尊敬します。
小さな小さな古い建物でもウン千万円。
賃貸でもワンフロア何十万円。
神戸(三宮)は海と山に挟まれた狭い狭い土地に建物が密集しているので
ゲストハウスができるような手ごろな物件はなかなか見つかりません。

それならば、いっそ自分たちの気に入った場所へ移住。
それも面白そう!(このときはとても気軽に考えていました)ってな訳で
以下の条件を満たした場所を探すことにしました。

【ゲストハウス開業場所の条件】
 1)競合するゲストハウスがない(もしくは少ない)
 2)20~30歳代に人気の観光スポットがある
 3)郷土料理、B級グルメ、その土地ならではの料理がある
 4)美術館や美しい町並みなど、有名なアートスポットがある
 5)アクセスしやすい交通網
 6)コンビニや食べるところに困らない程度の規模の都市
 7)なおかつ海や山などの自然が豊か

過去に訪れた場所や気になっている場所など、
平日はネットでチェックし、休日にはお出かけする日々の始まりです。

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12.12
Thu
はじめまして


はじめまして。
香川県高松市でゲストハウスを立ち上げようと七転八倒しつつも、
油断するとダラダラしてしまうSと申します。
人生の伴侶はMです。
ちなみに私はドSで夫はドM。
子なしの少子化促進組、現在無職、
旅と食べることが大好きなアラフォーです。

もうすぐ2013年も終わり、また新しい年が始まりますね・・・
なんてのん気なことを言っている場合ではありませんよ!
今年初め、夫に『ゲストハウスを始めるよ!』
なんて宣言をしてしまってから早一年足らず。
色々ありすぎて一年があっという間に過ぎました。
というか、そんな宣言をしたから色々なことが起こるのですが。

とにかくこの一年、ゲストハウスの開業を決意してから、
物件探し、自宅の売却、金融機関巡りなど、
次から次と新しい経験をしています。
実は、現在もまだ物件探しの真っ最中なのですが、
今かなりいい線いってる物件が見つかって、
あとは予算をどう確保するかに頭を悩ませている最中です。

このブログは、自分の開業までの道のりの記録とともに、
日々のあれこれを綴っていく予定です。
また、ゲストハウスに限らず、飲食店や小売業など、
これから独立開業を志す方のお役に少しでもなるように、
物件を探すときの注意点や金融機関についてなど、
私が経験した範囲でご紹介していきたいと思います。

※実際まだ開業もしてないし、開業できるかも分からないので、
アドバイスしていただける親切な方が現れるかもしれないし、
なんて下心も含め。

ちなみにタイトルの『ten to sen』は、
ゲストハウスの名称にする予定です。
一人ひとりの『点』が日本中、世界中から集まって、
どんどん繋がって、一本の線になる、
そんな宿にしたいと思っています。



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