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11.17
Mon
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しばし工事が中断しているので、
その間にゲストハウス開業時に皆さんの大きな壁となる、
用途変更伴う建築確認申請について書こうと思います。

ゲストハウスや福祉施設などの開業を考えていらっしゃる方が必ず悩むこの問題。
この場で詳しくはご説明しませんが、興味のある方は下記サイトをご参照ください。

『用途変更って?なぜゲストハウス用の物件は、100平米未満がよいのか?』

建築確認申請で必要となる費用として、
 ① 一級建築士事務所への図面作成費(意匠デザインも依頼する場合はその費用も)
 ② 申請費
をまず思い浮かべると思いますが、それ以外にもこんな費用がかかります。
 ③ 許認可が下りるまでの物件維持費
   (賃貸の場合は賃借料、購入の場合はローンの返済など)
 ④ 建築基準法の宿泊施設で決められた施設設備の整備

このようなことから、初期費用を安く済ませるために
100㎡以下の規模でゲストハウスを始めることを選択する
ゲストハウスが多いと思います。

私も当初は100㎡未満の物件か、用途変更を必要としない
ビジネスホテルや旅館の空き物件をさがしていました。
でも、色々考えているうちに、100㎡にこだわることへの限界を感じました。

つまり、100㎡では集客にかなりの限界があるのです。
80㎡くらいの普通のマンションをイメージしていただくと分かりやすいと思うのですが、
ゲストハウスに必須のリビングスペース、シャワールーム、トイレ、洗面、
を差し引くと、部屋はせいぜい3部屋しかとれません。
(残り20㎡はスタッフルームやキッチンなどで必要)
4名ドミが2部屋に、2名個室が1部屋としてもキャパは10人です。
もし、これがキャパ20人にできたら・・・
1日10人(多く宿泊できる)×30日(1ヶ月)×稼働率50%として=150人
宿泊料3,000円として、1ヶ月で45万円多く稼ぐことができます。
もちろん東京や京都、大阪の中心部だとすれば、もっと稼働率も高いので
差額はもっと広がります。

で、私の場合、例えば確認申請に伴う費用として200万かかったとしても、
4~5ヶ月で元は取れるやん、とドンブリ勘定をしたことから、
やりたい広さで開業することを決めました。
実際に確認申請を乗り越えて開業している方だってたくさんいるし、
誰かにできるなら私にだって出来るはずです。

とまあ、能天気さ炸裂で突き進んだ訳ですが、
こーーんなに大変だとは思いませんでした。
(体力的にしんどいのではなく、気を揉みまくるし、思いも寄らない出費がかさむ)

そこんところ、追々アップしていこうと思っていますが、
確認申請を乗り越えた感想としては・・・
挑戦する価値はあると思います!
公庫の融資や、創業者支援制度など、色々資金を集める方法もあります。
何年もゲストハウスを経営するつもりであれば、
(最初は資金的に苦しくても)長い目で見ればきっと『良かった』と思える日が
くると信じています。
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